路線価による相続税申告額VS不動産時価評価額

05/27/21 11:40:午前



 

▷本日のテーマと内容: 「路線価による相続税申告額VS不動産時価評価額」

不動産鑑定士の入村です。

    相続税申告額と鑑定時価の主張による遺産分割による不動産の時価の争いは多い相談になっておりますので、私が関わった案件をご紹介させて頂きます。

 相続税の申告評価4億 VS 鑑定時価9億と見出しを付けていますが、この案件は長男と長女の遺産分割に争う時価の争いの場面にて鑑定が必要になったケースになります。

①双方の主張 00:48

 私は長女から依頼を受けていまして、どうも長男が主張している4億は安いのではないか?実際この不動産をマーケットで売ったら、少なくとも9億~10億するのではないのかという相談でした。

 長男が長女に対して提示してきた遺産分割の時価4億は相続税の申告書の評価額を持って、総額4億という主張をして来たのです。

②長男による相続税申告額4億円による主張根拠 01:22

 相続税の申告書に載っている総額4億は相続税の路線価評価に基づいて評価した数字であります。資産が数件の不動産、そのうちの大半が賃貸共同住宅の物件でした。賃貸共同住宅の相続税の申告評価額は、相続税法の貸家の減価(減額)をたくさん受けることができます。これはマーケットバリュー(市場価値)とは関係なく、相続税の課税計算のための減額です。その減額を施したところ、資産は4億の評価になったと長男が主張して来たのです。

③長女の不動産鑑定時価9億円による主張根拠 02:13

 私に依頼があって、軽く計算したところ、少なくとも9億~10億位の時価が余裕で出る不動産の全体価格でした。

 時価は(相続税申告額に比較して)遥かに高いのだと確証を得ましたので、長女と相談し、不動産の鑑定依頼を頂きました。ただ、この時に非常に大変だったこと、長男が全て不動産の物件資料を持っていて一切出さないとことでした。

 不動産鑑定士として非常に困ったのですが、周りのマーケットを調べ、こちらもできる限りの資料を集めまして、各不動産の収益から費用やその他データを全部想定し、これ位の価格であるとの不動産鑑定書を作成しました。

 かなり労力も要りましたし、根気のいる作業でした。そして、鑑定時価9億の数字を持って裁判に臨むことになりました。

④結論 03:33
   結果として、相続税の申告評価4億は不動産の時価ではないとの結論になり、私の評価した鑑定時価9億円を持って遺産分割対象の不動産の時価評価と落ち着くことができました。  この様に、相続税の申告評価は時価であるとの考え方だけではなくて、本当に時価評価をする場合、不動産鑑定を活用して頂く事が必ず近道であると考えています。

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