【評価減メリット大】相続税評価より不動産鑑定時価が安い市街化調整区域内非宅地

05/27/21 11:40:午前

▷本日のテーマと内容：

【市街化調整区域内非住宅地は相続税評価と鑑定時価の差額相当分の相続税申告における評価減により節税可能性があります】

不動産鑑定士の入村です。

　市街化調整区域内の土地評価の相談も非常に多くなっております。このケースで相続税法の評価よりも不動産時価が下回るケースをご紹介したいと思います。

①市街化調整区域とは？

　市街化調整区域は都市計画法の定義でいきますと市街化を抑制すべき区域、市街化をして欲しくない地域になります。

　写真をご覧頂くと、奥の方が市街地として建物の宅地化はしていますが、手前は農地があって対照的な間を挟んだ写真になっています。手前が市街化調整区域、奥が市街化区域となり、抑制する区域と開発する区域の差が写真ではわかりやすく出ています。

　市街化調整区域内では、建築規制が相当厳しくなっており、一定の要件を満たさないと宅地利用ができません。色々と法律も変わって来ていますが、既存の昔からある住宅地、また、開発よりも農業等を推奨されている地域のために農家の住宅地や公益上の施設の場合には、（建築物の建築が）認められるケースが多いのですが、かつて宅地利用をしていなくて、資材置場や雑種地、駐車場の（非宅地の）場合には宅地として利用が非常に難しい地域になっております。

②市街化調整区域内非宅地のA相続税評価とB不動産鑑定時価　01:49

　非宅地の転用が難しい地域、昔からの宅地であれば認められるケースがあるケースになります。評価の方を見て頂きたいのですが、指数的なイメージで出してみました。

　市街化調整区域になりますとA路線価ではなく評価倍率の考え方を相続税法では採用します。（市区町村の）固定資産評価額を使いまして、（これに）評価倍率をかけて出すことになります。例えば、評価倍率が1.1倍や1.2倍、この固定資産評価額に対しての倍率を乗じてAの評価額が決まります。

　調整区域内の住宅地を100の価値で算定してみます。この時に調整区域内の（建築物の）建築できない非宅地、従来から資材置き場や雑種地、駐車場等の宅地転用が難しい地域の価値どの位になるのかなという話になります。

　建築不可の非宅地の市街化調整区域内の取引事例を時系列的と統計的に調べてみますとかなり価値が低くなっております。畑や農地の価格とも検証しますが、調整区域内の宅地を前提とした100の価値に比べて（非宅地は）30位の価値にしかならない。　建築物の用途に使えない非宅地になりますとそれだけ（大きな）価値の減少が生じることになります。逆に、この様な価値の低い土地については、機械的に税法上の算式を使うのではなくて、不動産の時価評価を使って頂くと実勢に即した時価評価ができるケースがあり、この例が典型的な例になっております。

▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

客観的で説得力ある不動産の価格を知りたいときにお手伝いできるのが不動産鑑定士です！

不動産鑑定士の鑑定は税務署や裁判所でも圧倒的な根拠として認められていますので問題をスムーズに解決することができます。

もし、不動産の価格や賃料についてお悩みでしたらホームページもありますのでぜひご覧ください！

なお、今後の動画をご覧になる際は簡単にチャンネル登録をしていただきますと大変、嬉しく思います！

▷入村不動産鑑定ホームページ

https://nyu-rea.com/

▷チャンネル登録はこちら：

https://www.youtube.com/channel/UC8lK... 　

↑　↑　↑ ベルマークを押すと毎回通知が届くようになります。

▼▼コチラもぜひご覧ください▼▼

①不動産鑑定士入村匡哉(にゅうむら　まさや)ってどんな人？