【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安いリフォーム前の中古マンション

05/26/21 04:57:午後

▷本日のテーマと内容:
【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安いリフォーム前の中古マンション

【リフォーム前の中古マンションは路線価時価と鑑定時価の差額相当分の相続税申告における評価減により節税可能性があります】

不動産鑑定士の入村です。

 中古マンションの評価につきまして、リフォーム費用を控除すると相続税法の評価に対して、不動産鑑定時価評価が低くなったとケースをご紹介したいと思います。

①中古マンションの価値の考え方 00:22  

   中古マンションは何年か使用した後、売りに出す時にリフォームをして機能を回復する作業が必要で、中古マンションの価値は中古マンションのリフォーム費用を控除して、その価値を出すという取引市場における考え方をします。

 時価評価において、リフォーム費用が必要であれば(中古マンション)時価からリフォーム費用を引いて中古マンションの時価を出す考え方が一般的になります。

②担当したケースのご紹介 1:12

 写真は実際の物件写真ではなく(イメージ写真)、イメージを見て頂きたいと思います。

 あるマンションの一室の時価評価の説明になりますが、このマンションは20~30年位の間、使用されていなくて、いわゆるごみ屋敷というイメージでこの写真よりももっと汚れていて、水回りも全部使えなくなっていて、かなり酷い状態で放置されていたマンションです。このマンションの評価の依頼を受けました。

 この時に、リフォーム費用を控除するとことが必要、リフォームしないと使えないマンションの機能回復をするためにリフォームの見積りを取りました。水回りを全部やり直し、中にたくさんの廃棄物があるためにその廃棄物を運搬して、機能回復をすることを前提とした業者の見積もりのリフォーム費用が600万円で上がって来ました。

③A相続税法の時価評価とB不動産鑑定の時価の差 02:19

 この中古マンションをA相続税法の考え方で評価しますと土地は路線価評価、建物は固定資産の評価にて約1600万円の価値評価でした。

 一方、B不動産鑑定の時価(の考え方で評価しますと)リフォーム後を前提とした場合の鑑定の時価が約1,300万円とはじかれました。この評価は近隣の不動産の同じタイプの取引事例から査定し、リフォーム後のマンションの成約事例から評価したものです。

 対象となるマンションは、機能回復のための費用を考慮しなければいけませんので、1300万円の価値はありません。この1300万円から600万円のリフォーム費用を控除すると今の不動産鑑定時価は700万円、そして、600万円分の機能回復分の減額が生じている考え方をした時価評価となっています。リフォーム後とリフォーム前で大きく鑑定の時価評価額が変わって来ますが、中古マンションについてはリフォーム費用の考慮が非常に大切になっています。

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