【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い高圧線下地

05/25/21 06:33:午後

▷本日のテーマと内容：「【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い高圧線下地」

【高圧線下地は路線価時価と鑑定時価の差額相当分の相続税申告における評価減により節税可能性があります】

不動産鑑定士の入村です。

　高圧線下地の評価において、路線価評価の時価よりも不動産鑑定の時価が下回ると言うケースをご説明したいと思います。

①高圧線下地の定義　00:15

　電力会社の（送電線の）鉄塔が建っていて（電圧が）高圧の電線が何本か鉄塔と鉄塔の間に張ってありますが、その高圧線の下にある土地を高圧線下地といいます。スライドで見ると長方形の土地の中に横の左下のところに、線が通っていて赤くなっている部分があります。この線が高圧線です。

②高圧線下地の建築制限 01:02

　高圧線があることによって、その土地の50㎡の赤くなっている三角の土地部分は建築制限を受けます。

　この建築制限の（具体的な）内容は、鉄塔に書いてある鉄塔の番号と電話番号を見て電力会社に問い合わせるとどんな建築制限が生じるかがわかります。

　また、土地については電力会社が高圧線を保持するために地役権が設定してあるケースが大半なので、（土地）登記簿を見まして確認して頂きたいと思います。

③路線価方式による高圧線下地の減価率 01:38

　この土地は南側に道路があり、400Dと1㎡当り40万円の路線価が付いています。路線価方式で評価すると赤い部分の（価値を）減額を考慮する形になります。

　赤い部分（の価値）は建築制限が生じていますので減価となり、減価率30％～50％、その更地の価格を100とした時、路線価40万円から30％～50％の減額となります。

④不動産鑑定時価による高圧線下地の減価率 02:21

　不動産鑑定の考え方ではどの様になるのかという考え方の違いも大切になります。路線価方式のように建築制限を受ける赤い部分の30％～50％の減価があります｡さらに、鑑定はその他の白い部分の残りの五角形又は台形状になっている土地部分の価値も下がるとの考え方をします。（この土地部分）を残地と言います。一部の建築制限を受けることにより建物のレイアウトに影響を受けたりします。建築規制だけではなく、例えば、電波障害（今は少ないようですが）、風が吹くと（送電線の揺れる）音がするなどの精神的な不快感も減額の要素で（スライドでは）20％程度の減価としていますが、建築制限を受けること以外の減額も加味でき、（不動産鑑定では）路線価方式に比べますと、大きく減額を取ることができます。

⑤土地の用途や規模によっても高圧線下地の減価率は異なる 03:43

　土地の用途によっても（減価率は）変わって来ます。工業地は工業用途で使用するために昼間は工場に勤める方はいますが、夜は居住している方がいないために、あまり減価が大きくはないのですが、一方、住宅地で住宅利用する時に居住の快適性や安全性等から考えて減価の率は大きくなるかなと調整します。土地の規模が大きくて本当に一部、地積1万㎡とかの工場用地であれば大きくはないですが、一方、住宅地100㎡に100％（の高圧線制限が）かかるとかなり減価の率は大きくなるので、土地の個別的要素の程度で減価の程度が変わってくることに留意頂きたいと思います。

▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

客観的で説得力ある不動産の価格を知りたいときにお手伝いできるのが不動産鑑定士です！

不動産鑑定士の鑑定は税務署や裁判所でも圧倒的な根拠として認められていますので問題をスムーズに解決することができます。

もし、不動産の価格や賃料についてお悩みでしたらホームページもありますのでぜひご覧ください！

なお、今後の動画をご覧になる際は簡単にチャンネル登録をしていただきますと大変、嬉しく思います！

▷入村不動産鑑定ホームページ

https://nyu-rea.com/

▷チャンネル登録はこちら： https://www.youtube.com/channel/UC8lK... 　

↑　↑　↑ ベルマークを押すと毎回通知が届くようになります。

▼▼コチラもぜひご覧ください▼▼

①不動産鑑定士入村匡哉(にゅうむら　まさや)ってどんな人？

②商品ラインナップ