【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い無道路地

05/16/21 03:38:午後

▷本日のテーマと内容: 「【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い無道路地」

不動産鑑定士の入村です。

 A無道路地の路線価評価とB不動産鑑定時価の評価の(減価率の)比較で、結果としてA路線価評価よりもB鑑定時価の方が(減価率が大きく時価が)低くなるケースをご紹介します。

①無道路地はこんな土地

(スライドの)図面の中に道路が周りにありますが、どの道路とも接面していない土地があります。このような土地を無道路地と呼びます。道路に接面していないといけないことですが、建築基準法の道路に接面していない土地は建築物の建築ができない極めて大きいデメリットがあります。無道路地は建築不可の土地、建物が建てられない土地であります。

②無道路地の減価率の考え方 01:15

 この土地について相続税の評価基準で評価した場合、Aの路線価方式をご覧頂きたいのですが、相続税法の評価基準が更地価格に対する減価率との考え方で見て頂きますと、その減価できる割合は30%~50%の数字(減価率)の取り決めがあります。

 一方、実際に不動産のマーケットで見た時の時価がBの鑑定時価になります。例えば、この土地を第三者が購入する場合、無道路地の取引事例で見ると極めて価値が低く、更地価格から70%~90%の減額により取引をされるケースが多くなっています。 (取引市場の)無道路地については、更地価格に対して10%~30%位の価値しかないケースが多くなっています。建物が建てられないと資材置き場や駐車場などの使用に限定され、高度な土地利用ができない分、大きな減額が生じます。

③無道路地の隣接地取得の場合 02:35

 この無道路地の隣の(道路に接面する)白い土地の所有者が無道路地を取得すると話は少し変わります。

 隣の土地(無道路地)を白い土地の所有者が買うことで(2つの)土地を合わせて併合する続きの土地(一体地)になるケースになりますと、道路に接面して建物が無道路地の部分も敷地にできるようになります。

 その場合、隣接する所有者が買い取る場合は、減価率が70%~90%の厳しい数字ではなくて、少し減価率が弱くなり、更地価格の価値で買っても良い位のメリットが大きくなる可能性もあり、(併合の)増分価値に着目して、(無道路地の)価格形成が行われることもありますので留意して頂ければと思います。

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