【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い底地 :: 入村不動産鑑定東京･吉祥寺の不動産鑑定士

【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い底地

05/16/21 03:28:午後

▷本日のテーマと内容：「【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い底地」

【底地は路線価時価と鑑定時価の差額相当分の相続税申告における評価減により節税可能性があります】

不動産鑑定士の入村です。

　底地の時価につきまして、路線価評価の時価よりも不動産鑑定時価が下回るケースをご説明します。

①路線価による時価：1,600万円

　100㎡の底地、路線価図の抜粋（より）、路線価40万円の地域、借地権割合が60％の地域をモデルとします。

　路線価方式でいきますと、底地の割合の計算が100％から借地権割合60％を引いて40％の割合を算出して、その割合40％を40万円にかけて100㎡の地積を乗じますと路線価方式の（底地）評価では1,600万円という結論になります。

②不動産鑑定による時価：600万円　00:56 　

この説例で見て40万円の路線価を採用し、（鑑定の底地割合）15％を今回、採用しております。（40万円×）15％に（地積）100㎡をかけますと（不動産鑑定による時価）600万円、結果としてＢの不動産鑑定の時価が約1,000万円安くなります。

③第三者の底地取得場合の鑑定時価の底地割合：15％の理由 01:26 　

何故、15％になるかですが、路線価方式の（底地）割合40％は相続税評価を目的とした算定の基準であり、一方、実際マーケットで底地を売買する場合、市場の実態から導き出された割合が15％程度になります。

　底地は買う方、（土地）上の借地人の方又は第三者の底地を扱う業者さんが買う需要が中心、このケースは正常価格の第三者の取得と考えますと業者さんが買う値段です。業者さんは通常土地を仕入れまして、その後、加工や利益を乗せて売却しますので、仕入価格（水準の底地割合）10％～15％の底地の仕入価格に対応する割合を採用することが多いです。

　その為、今回はモデルケースとして15％と査定をしており、（評価額は）第三者の正常価格のケースです

④借地権者が底地を取得する場合の底地割合：③の底地割合+α　02:36 　

借地権者が底地を取得することによって権利が更地になります。更地になることで完全所有権になるメリットがかなり大きな＋αになります。この10％～15％＋ａの更地化になるメリットを乗せて、（底地）割合は大きくなり、（求められた評価額が）鑑定でいう限定価格になるケースがあることに留意下さい。

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