【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い借地権

05/16/21 03:17:午後

▷本日のテーマと内容: 「【評価減メリット大】路線価時価より不動産鑑定時価が安い借地権」

【借地権は路線価時価と鑑定時価の差額相当分の相続税申告における評価減により節税可能性があります】

不動産鑑定士の入村です。

 借地権の評価について路線価による時価評価よりも不動産鑑定による時価が下回るケース(路線価による時価>不動産鑑定による時価)につき事例を用いて解説します。

①路線価による時価:2,400万円  設例で(借地権の存する)100㎡の土地の前に路線価図の抜粋で400Dと書かれております。これは(土地面積1㎡当り)40万円の路線価評価、Dは借地権割合60%の地域になります。

 この土地(借地権)の路線価評価は40万円×借地権割合が60%と規定されています。借地権割合は更地(価格)に対する借地権(価格)の割合、40万円/㎡が更地価格となります。

 よって、(借地権価格の総額は)更地価格40万円に60%を掛けて地積100㎡を掛けると2,400万円の結果になります。

②不動産鑑定による時価:1,600万円 01:06

 Bの欄を見て頂きますと、(借地権割合)60%が40%に減額になっています。この理由として、路線価評価の借地権割合60%が相続税(法上)の評価額を決めるための割合になっており、不動産のマーケットで流通されたりする市場の(借地権)割合40%と意味合いが違うことになります。

 借地権は所有権と違い地主の承諾を得ないと譲渡ができず、土地利用について借地条件の制約がありますので、更地価格に比べて相当価値が下がります。実際は60%の借地権割合の地域にあったとしても、割合をもっと緩めて(60%から)マイナス20%や30%の借地権割合30~40%、マーケットの(相場から判断する借地権)割合が小さくなり、価値が下がるケースが多くなっております。

 結果(路線価による時価)2400万円と(不動産鑑定による時価)1600万円、鑑定の時価が800万円、相続税の路線価評価より安くなります。

③借地権割合+底地は100にならないことに留意 02:34

 ここで注意して頂きたいのですが、借地権が付いている土地を底地、地主さんが持っている部分を底地と表現をします。

 A相続税路線価の場合、60%の地域では底地は40%足して100%になる関係にありますが、B実際のマーケットの場合、今回の設例では借地権40%ですが、実際の底地は10~15%のケースが多く、両者を足して100%にならない関係になりますので、知識として持っていただきたいと思います。

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