必見：相続税申告に採用する時価②（路線価＞鑑定時価申告のケース）

05/16/21 02:56:午後

▷本日のテーマと内容：

「必見：相続税申告に採用する時価②（路線価＞鑑定時価申告のケース）」

不動産鑑定士の入村です。

　路線価に基づく時価を不動産鑑定に基づく時価が下回るケースをご紹介致します。この場合に不動産鑑定評価による時価評価が有効になり、結果として時価を低くすると言う事が可能になります。

＜有効なケース＞

　どの様なケースかと申しますと、全体的な傾向で減額要因の大きい不動産と言う風な形で説明させて頂いているのですが、路線価評価よりも減額要因が大きい事によって、不動産鑑定士の時価を活用して頂くと、低い時価になると言うケースであります。

①広大地（大規模地）00:53

　総額自体は大きくなりますが、土地が大きくなることによって、(不動産業者や法人等に需要者が限定されるために)土地単価が下がります。画一的な路線価を（地積を）掛けて総額を計算するのでなく、（土地が）広くなることによる減額要因を織り込むと（土地単価が）低くなります。

②不整形地（形状が悪い土地）00:17

　例えば、三角形や五角形だったりする土地があったとします。この土地は四角形の土地や正方形の土地に比べて、建物のレイアウトが制約されたりするので、その結果、（建築可能な）建物の床面積が小さくなってしまい、（大きく）取れなくなってしまう影響があったりします。そうなると、不動産評価として減額要因を考慮することになります。

③袋地（路地状敷地）01:54

　道路から細い（幅）２ｍや３ｍ位のイメージの細長い敷地で道路と繋がっている奥行が広がる土地のイメージです。

　Ｌ字型や逆Ｌ字型であったりするケースがあり、道路から接続する細い路地状の部分で車を停めるスペースの制約、通行の出入りがしにくいイメージで有効な（広い）宅地が後ろに下がることで日照の問題が生じたりと（各種の）減額要因を加味する事があります。

④崖地と傾斜地 02:41

　敷地の中に崖や傾斜の部分がありますと土地利用（制限）や建築コストがかかり、実際に建物が建てられないケースも出てきます。　下りの崖の下に土地がある場合に、災害等によって土砂崩れや崩落の危険性がありますので、（大きな）建築制限がかかる可能性があります。その制限を加味して減額要因が発生します。

⑤高圧線下地 03:18 　

高圧電線をイメージして頂きたいと思います。鉄塔と鉄塔の間に高圧線が走っていますが、その高圧線の下にある土地（高圧線下地）につきましては、高圧線からの（建物の離隔）距離を取らなければならないケースや（高圧線下地の）建築物の高さ制限が生じるケースがあります。この土地利用制限は減額要因として計算しますのでご確認下さい。

⑥無道路地 03:53

　このケースが（実務上）とても多いのですが、土地は建築基準法上の道路に２ｍ以上を間口として敷地として接していなければ建物を建てることができません。建物を建てられない土地は非常に使用方法が限られます。

　資材置場や駐車場等（の低次利用）などの建築物の敷地として使えないため、価値が（大きく）下がり、減額要因が大きいです。

⑦都市計画道路予定地 04:27

　将来、新しい道路を作る計画があり、その計画地に指定された場合には建築制限が発生します。頑丈な構造の建物が建てられず、階数制限などが生じます。将来的には道路事業が始まる（と用地買収の対象となる等）、色々な要素を加味すると減額要因が発生します。

⑧農地と林地 04:56

　なかなか相場がわかりにくい不動産の1つですが、宅地に比べて有効利用が限られ、（市場性や収益性が低いことから）実勢価格が低水準のケースが多いため、（市場価値が）低くなる可能性があります。

⑨借地権と底地 05:24

　これらは完全な所有権ではないため、様々な減額要素が生じますので、多くの減額要素を加味することになります。

⑩間口狭小な過小地 05:37

　間口が狭い小さな土地、例えば（土地面積）20㎡や30㎡などの（機能的な）建物を建てるのが少し厳しい、もし建てたとしても利用方法が制約される過小地の場合は、減額要素が多く発生しますので、大きく価格を下げる要因になります。

　以上、これらの減額要因の大きい不動産のケースのイメージをお持ちの上、この様なケースがありましたら、（特に相続税申告や時価評価において）不動産鑑定士を活用するべきです。