相続税申告に採用する時価(鑑定時価>路線価申告のケース)

05/16/21 02:36:午後

 

▷本日のテーマと内容: 「相続税申告に採用する時価(鑑定時価>路線価申告のケース)」

【目次】

 00:00 ①必ずしも路線価時価より鑑定時価は安くならない。

 00:33 ②路線価時価申告が相続税納税に有利なケース

 01:19 ③個別性が強い不動産の不動産時価申告が相続税納税に有利なケース 

 01:56 ご案内

不動産鑑定士の入村です。

①必ずしも路線価時価より鑑定時価は安くならない。

 相続税の申告におきまして、A路線価とB不動産鑑定による両方の時価を試算し、試算額を比べてみて、低い時価を相続税の申告時に採用することが可能です。 (A路線価時価>B鑑定時価の場合、A-Bの差額分対応の納税額が有利なケースがあります)

 この時に気を付けることがあります。

 「B不動産鑑定による時価が必ずしもA路線価による時価よりも低い時価にならない。」ことに注意して頂きたいと思います。

②路線価時価申告が相続税納税に有利なケース 0:33

 このケースですが、A路線価に基づく時価をB不動産鑑定による時価を上回るケース(B>A)が該当します。

 繁華性の高い商業地や高級住宅地をイメージして下さい。

 都市部の商業地や住宅地はこのケースに当てはまることが多いです。本当に繁華性の高い商業地になりますと、例えば新宿や渋谷(のような繁華街)に行きますと、路線価の2倍や3倍の(鑑定)時価であったりします。

 また、高級住宅地でも(路線価の)1.5倍や2倍位の鑑定時価になるケースがあります。その時にはA路線価に基づく時価にて相続税の(申告用)評価をすることが妥当です。

③個別性が強い不動産の不動産時価申告が相続税納税に有利なケース 01:19

 但し、これらの地域のその不動産の個別の減額、減価の作用が強い不動産については、例外的に不動産鑑定の時価が低くなるケースがあります。

 例えば、建築が不可能な土地の場合、建物が建てられない土地はかなり価値が低くなります。その価値の低くなる強さ(大きさ)を加味すると路線価評価より低くなるケースがありますので、このような不動産は不動産鑑定士(の鑑定評価)をご活用下さい。

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