評価の高いオフィスビルの条件とは?

04/18/21 04:23:午後



▷本日のテーマと内容: 「評価の高いオフィスビルの条件とは?」

不動産鑑定士の入村です。

評価の高いオフィスビルの条件ですが、私なりの不動産評価経験から見ての条件を説明させて頂きたいと思います。

①賃料と共益費が見合っている 00:12

 賃料と共益費の金額が予算に見合っているかです。少し頑張って、評価の良い施設のビルであれば(賃料等を)出しても良い方もいらっしゃいますので、全体のパフォーマンスと賃料と共益費が見合っているかどうかが大事です。共益費が相場より高くて実際賃料部分に充てているケースもありますので、注意して頂ければと思います。

②最寄駅からの近さ 00:51

 オフィスビルの最寄駅からの近さを都心部ではかなり重視されます。色々な方面に行く乗り換えの(利便性の高い)ターミナル駅の場合、利便性が高いために好まれる傾向があり、評価としてはプラスと考えます。

③ビルの耐震性 01:12

 昨今の震災のことを考えますとビルの耐震性もかなり重要です。新耐震(基準)のビルが好まれる傾向にありますので、旧耐震(基準)なのか、又は、新耐震(基準)なのかの判断がビルの評価に影響すると考えます。

④清掃衛生・維持管理の状態 01:31

​  清掃と維持管理の状態が悪いと、どんなに良いビルでもグレード感が下がり、お客様の評価も下がります。管理業者と清掃業者等の適正な(管理)コストに対してパフォーマンスを発揮していることが重要です。

⑤貸室内のレイアウトのしやすさ 02:01

 貸室のスペースの中をオフィスビルの場合、色々とレイアウトしますが、レイアウトのしやすい貸室の形状も重要と思います。複雑な形のビルの場合、レイアウトが難しかったりします。シンプルな形状のオフィスの中にレイアウトできることが重要と考えます。

⑥電気容量・通信設備 02:13

 今は、通信設備はネット環境が標準的になっていますが、インターネット等の回線のスピード等はある程度、要求されますので大切です。また、電気容量も業種によって大事になりますので、電気容量も余裕のある状況を検討すればと思います。

⑦地域の利便性 02:57

 地域全体の利便性、働く環境に影響すること、商業施設との距離、他の役所との距離も重要と考えています。

⑧個別空調・ゾーン空調 03:15

 空調設備ですが、昔のビルはセントラル空調のビルが多く、個別の部屋で温度調整するのが難しいビルが多いです。個別のオフィススペースで空調を変更できる、又は、ゾーン毎に変えることができることも評価として大切な部分と考えます。

⑨安全性 03:43​  

  セキュリティー的な安全性もあります。きちんと警備員さんが常駐、オートロックが何重かになっている等の安全性が重要と考えます。

⑩利用時間の長さ 04:03

 ビルによっては一律、開く時間と閉まる時間が決まっており、24時間中自由に出入りできないオフィスビルもあります。オフィスビルとして利用時間が長い方が企業としてはありがたい部分がありますので、利用時間の長さの融通が利いて調整できることが好まれます。

以上、これらの要素を総合的に判断して、不動産評価に影響すると考えます。

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入村 匡哉(にゅうむら まさや)

 

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