鑑定士が教える手を出してはいけない投資物件(賃貸アパート編)

04/06/21 07:41:午後



▷本日のテーマと内容:

「鑑定士が教える手を出してはいけない投資物件(賃貸アパート編)」

不動産鑑定士の入村です。 購入すべきでないと思われる投資物件、賃貸アパートを例にとって説明します。

①立地条件が劣る 00:14

 例えば、駅から15分以上かかったり、バス便圏であったりします。周りに日用品の購入ができる商業施設やコンビニが少し遠いと利便性が劣るため買い手が付きにくい印象があります。収益物件で大切なことは家賃収入を安定的に得られること、空室リスクを減らすことであるため、立地条件の如何が大きな要素です。

②エリアでの供給過剰(人口減)00:57

 アパート総数をエリアでの供給動向を見た時に、供給が過剰になっている地域になりますと物件が競合してしまい、入居者が決まりにくい物件があります。  この供給過剰は人口が減少している地方都市、都心への通勤が不便、最近の例からは大学生や学校の関係者が借りていた物件(賃貸需要)が(大学)移転によって、エリア(の賃貸需要)が空洞化した。また、企業の工場が移転によって工場に勤務される方の(賃貸)需要がなくなった等、(賃貸需要を生み出しているメイン施設の)動向によって(結果として)供給が過剰になったケースもあります。

③新築・デザイナーズ 01:53

 投資の(賃貸)収益に対して(その投資物件の)購入価格を抑えることが重要な部分になります。新築物件は見栄えがするために新築物件がいいなとハードだけ見ると思ってしまいますが、新築物件も稼働の賃貸借開始時に中古物件になってしまい、価値が1割~2割下がってしまうケースが多いため、(建築年月が浅い)築浅物件を狙って頂けたら良いと思います。  また、デザイナーズ物件、デザインが凝った物件が最近は多いのですが、好きな方と嫌いな方が分かれる。つまり好みの選好性が分かれるため、(ノーマルな物件に比べて)需要が弱くなるケースもありますので、奇抜なデザイナーズ系の物件は避けた方が良いと思います。

④耐震強度が弱い(昭和56年前)03:07

 日本は地震国ですので、耐震強度の問題が出てきます。昭和56年前の建築物件、旧耐震基準の耐震性が弱い構造になっている建物が多くなっていますので、特に木造アパートなどの場合、古い物件は購入しないことをお勧めします。

⑤建築基準法違反 03:34

 例えば、建物が建ぺい率や容積率をオーバーしていて、建物の建築面積が法令の範囲を超えてしまう、また、延床面積の上限を超えてしまうと不動産は床面積は取れるのですが、銀行が担保に取って融資を受ける時に、法令違反している物件についての(借入時の)融資審査が厳しくなることが多く、資金調達が思うようにいかない可能性があります。

⑥出口が不透明 04:10

​  収益物件は購入してずっと保有する訳ではなく、何年か経過後に途中で(建物賃借権付で)売却するシナリオになるケースも多いです。  その際に売却した時、どの位の値段で売れるのだろう?ということも常に視野に入れて頂きたいと思います。  5年後、10年後のような予想は難しいのですが、立地条件や供給状況を見て少し先に売却することも意識して物件選びを詳しい方に聞いて頂くなどして、(判断を)決めて頂ければと思います。

⑦設備の更新や大規模修繕要 05:00

 アパートが例えば15年や20年位経っていて建物設備の更新が必要、また、経年以上の老朽化が生じていてその修繕等で(建物設備の更新又は修繕)費用の支出が必要になったりします。  そのような(多額の費用支出)時期、年数の物件を取得しますと設備の更新費用や大規模修繕費用が(まとまって)キャッシュアウト(支出)してしまいます。そうするとその分の金銭的な負担が重くなりますので、(建物の設備更新や修繕等)の時期も良く見極めながら、物件を選んで頂きたいと思います。

 以上①~⑦の購入すべきでない、望ましくない投資物件の要素を挙げてみました。この要素を良く意識して、(購入する)賃貸アパートを選んで頂きたいと思います。

<関連動画>

【不動産投資家に知ってほしい、不動産鑑定士活用のポイント】

 https://www.youtube.com/watch?v=qjNIy...

【収益物件の価格、評価の仕方とは?】

 https://www.youtube.com/watch?v=GeRAA...

【評価の高い賃貸マンションの条件】

 https://youtu.be/c9D9w_5y5oM

【相続対策で賃貸アパートを建設することの合理性とは?】

 https://www.youtube.com/watch?v=EYlXG...

【不動産鑑定評価、価格の種類の特定価格とは?】

 https://www.youtube.com/watch?v=YirOB...

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