地価公示価格等の活用と留意点

03/30/21 08:14:午後

 

▷本日のテーマと内容: 「地価公示価格等の活用と留意点」

【目次】

 00:14​ ①公示価格等の概要

 00:56​ ②公示価格等の特徴と見方

 03:22​ ③公示価格等の活用での留意点

 05:13​ ④ご案内

  不動産鑑定士の入村です。

    地価公示による公示価格と地価調査による基準地の価格の説明をしたいと思います。

    ①公示価格等の概要 00:14

    地価公示による公示価格は毎年1月1日時点の価格、一方、地価調査による基準地の価格は毎年7月1日時点の価格になります。

     (両価格の)性格がほぼ同じでして、1月1日の公示価格は国土交通省の依頼で評価 、一方、7月1日の基準地の価格は都道府県の依頼を受けて(毎年、我々不動産鑑定士が)評価をしています。 今回は、両方合わせて公示価格等として(活用と留意点について)ご説明をさせて頂きます。

     ②公示価格等の特徴と見方 00:56

    公示価格等の特徴ですが、スライド中の今Google地図の上に地価公示の公示地と地価調査の基準地が表示されてますが、全国の都道府県にポイントがありまして、この地図を見て頂きますと大阪の茨木ですが、263(千円/㎡)や417(千円/㎡)の数字が入っているのですが、これは1㎡当たりの土地価格になります。

   ポイント毎の細かい情報はこのように(スライドの内容のように)公開されています。

 ・標準地番号等は、ポイントの番号になりまして、所在地が明記され、実際の住所がわかるためにこの土地と建物であるとポイントが把握しやすいです。

・平成26年1月時点の価格となっており、1㎡当たりの価格が227,000円/㎡、地積109㎡、土地の間口と奥行、形状が1:2です。

・利用状況が、軽量鉄骨の3階建の建物の敷地です。

・公示価格等は、土地の更地としての価格であり、建物価格(建物評価)は含まないことにご注意頂きたいのですが、利用現況は住宅の土地になります。

・重要なのが前面道路の状況、何mの道路に面しているのか、本件は6m市道。

・駅からの距離は茨木駅から800mです。

・都市計画法の用途地域ですが、地域によってどの様な土地利用ができるのかが変わります。ここは第二種中高層住居専用地域ですので、中高層の住居の用に供されることが妥当な地域になってます。

・建ぺい率と容積率、建物の建築面積と延床面積は敷地面積の何%の建物ができるのか等の地域の公法上の規制等(都市計画法等)の情報があります。

   ③公示価格等の活用での留意点 03:22

 例えば、〇〇町1丁目の地域の住宅地のイメージをしてください。その地域の中で標準的な土地(多い形状や規模の土地)が公示地や基準地として選ばれています。

 具体的に、例えば100~120㎡の住宅地面積の多い住宅地域には、同規模の面積の住宅地、道路はどちらか一方にて面している土地等の地域内で多くの利用方法をされている土地を抽出して、ポイントが選定されております。

 よって、その土地が特殊な減額要因、例えば形状が明らかに三角形や五角形や歪んだ土地(不整形地)、建物が建てられない土地、無道路地等の減額要素のある土地はそのまま、この公示価格等の価格(水準)が当てはまらないことに(そのまま参考にできず、個別の減額考慮が必要なことに)注意してください。

 その地域を代表の標準的な土地をイメージで考えて頂けると、(地域内の)土地利用方法が適正なのか否かの判断ができます。公示価格は、公示価格でWEB検索すると国土交通省のサイト等で検索できますし、また、Google等で土地価格や公示価格の検索をしますと、全国における公示価格のポイントがどこにあるのかを見ることができますので、不動産の価格を(大まかに)検討したい時にご利用頂ければと思います。

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