不動産鑑定評価、価格の種類の特定価格とは?

01/23/21 03:05:午後

▷本日のテーマと内容: 「不動産鑑定評価、価格の種類の特定価格とは?」

 J-REIT(不動産投資信託)、投資ファンド等のプロが収益用不動産を運営する場合、法令等の要請により特定価格を求める場合があります。なぜ、限定価格を求めるのか?正常価格との関係は?

 不動産の鑑定評価によって求める価格の種類が下記の通りに数種類規定されております。

  A正常価格    https://youtu.be/oJEQ_4fkyds

    B限定価格    https://youtu.be/OwvT5dXGhWA

    C特定価格    https://youtu.be/YirOBhlZFEU   

      D早期売却価格  https://youtu.be/T6RCn7kWIVI

今回は特定価格の説明を致します。

【目次】

   00:00  ①特定価格の定義

   00:29  ②正常価格と異なる条件

   01:20     ③特定価格と正常価格の関係

   02:20 ご案内

  不動産鑑定士の入村です。

     特定価格についてご説明します。

     ①特定価格の定義

   特定価格は不動産鑑定評価基準で規定され、市場性を有する不動産について法令等の社会的要請の背景の評価目的の下で正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格と規定されております。

     ②正常価格と異なる条件 00:29

     正常価格と場面が少し異なるという理解が必要になります。例えば、J-REIT(不動産投資信託)、投資ファンド等のプロの方が収益用不動産を運営するケースです。 一般の投資家よりもプロが当然精通していますので、同じ物(不動産の収益運用)を任せたとしても高いパフォーマンスで(物件取得)価格を出したり、(不動産の)収益力を上げて収益価格を出すことができたりします。特定価格はその特殊能力を持つ人が出す価格になりますので、その場合には評価で出す価格となります。

    ③特定価格と正常価格の関係 01:20

  (特定価格を求めた場合、さらに)正常価格として一般の(不動産)市場で運用した時の価格を併記することになっていますので特定価格と正常価格の両方を検討します。

  実務上は特定価格のファンドマネージャーや特殊な収益能力を引き出すことができる運用者に取得需要が限定され、(一般の投資家以外の取得者以外の当需要者が)不動産の最適な事業者であると考えた場合には、特定価格と正常価格はイコール(同一の市場概念下の価値)になるケースがありますのでご理解いただきたいと思います。

 

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客観的で説得力ある不動産の価格を知りたいときにお手伝いできるのが不動産鑑定士です! 不動産鑑定士の鑑定は税務署や裁判所でも圧倒的な根拠として認められていますので問題 をスムーズに解決することができます。

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