地価の高い工業地のポイントとは？

07/26/22 10:57:午前

▷本日のテーマと内容： 「地価の高い工業地のポイントとは？」

 不動産鑑定士の入村です。
 地価の高い工業地のポイントを具体的にお話してゆきます！

①工業地

　工業地は工業生産活動用に供される土地です。工場や工場設備、倉庫が建ち並んでいる土地のイメージをして頂けたら良いかと思います。この中で地価が高い、価値が高い工業地について視点を並べていますので、解説していきます。

②街路条件

　大きなトラックが通るためには道路の幅員が広いことが条件になります。幅員が広ければ広いほど工業地としての価値は高まります。そして、高速道路や幹線道路からの導線、高速道路や幹線道路からトラックを使って行く時に系統連続性が良いことが良い工場地のポイントの1つになっています。

③交通接近条件

　物資の運搬や製品の運搬をしたりする時に高速道路のインターチェンジがどれくらい近いのかが非常に大きなポイントになっています。工業地は最寄り駅の接近性は住宅地や商業地に比べて車で通勤されている方が多いため、高速道路の接近性に比べると少し優先順位は落ちます。一番大切なのは（対象地の）高速道路への接近性となります。

④環境条件

　工場が立ち並んでいる工業団地は非常に騒音や振動で近所に迷惑を掛ける可能性がなくて専用の用途として使える非常に経済活動が行いやすい状況にある地域の工場地のためにかなり需要が高いです。古くからの町の中にある町工場のイメージ、周りに住宅や商業施設が混じっており近隣の経済活動や日常活動に工業活動が騒音の振動等で影響する場合には、少しポイント（価値）が下がるという傾向にあります。

⑤行政的条件

　都市計画で工業専用地域のように概ね工場の用途に限定されている地域は非常に価値が高いです。準工業地域や工業地域、住居地域になってきて、住宅や商業の用途が混ざってくるとポイント（価値）が少し下がってくるという傾向にあります。建ぺい率や容積率につきましては、工場や関連施設は高度利用する商業施設やマンションの観点とは少し違いますので、平屋、2階建、3階建のように比較的階層が低い建物が多いので、それほど大きな重要な要素にはなりません。

⑥画地条件

　面積が一定の面積以上になりますと工業地の値段は単価が高くなって来ます。

　大工場のイメージでいきますと概ね３万㎡以上が大工場用地になります。近年はアマゾン等の配送業者や宅配業者が流通業務の拠点をたくさん広げており、大きな工場地に対して高値の土地取引をしてくるケースが多く、全国的に工業地が不足しています。更なる希少性で工業地の評価が上がってくるという傾向が見られます。

　次に、形状です。工業地が小さければ形状によって工場施設の工場の配棟や車両の出入りの導線に工夫が必要なのですが、一方、大工場地になりますと土地の形が整形でなくても、その土地の大きさが全体の土地利用をカバーしますので大きな減額要因にはなりません。

　そして、道路が何方向から接面しているのかです。2方路・3方路・４方路等の周りからの道路の接面状況が良い程、車両運搬の重機やトラックの出入りがしやすくなり、敷地の利用の多様性を見れると価値が高くなっています。

⑦工場地特有ポイントと鑑定評価活用

　この様に工業地につきましては、住宅や商業地と違う評価のポイント、評価を上げるポイントがありますので、不動産鑑定士まで評価についてはご相談頂けますと幸いです。

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