不動産鑑定評価、価格の種類の限定価格とは?

01/18/21 07:35:午後



▷本日のテーマと内容: 「不動産鑑定評価、価格の種類の限定価格とは?」  

 ①土地の所有者が隣地を購入するときの価格②借地権者が底地を購入して更地にする場合の底地購入価格には特別なメリットによる増分価値を上乗せして限定価格を求めます。なぜ、限定価格を求めるのか?

 不動産の鑑定評価によって求める価格の種類が下記の通りに数種類規定されております。

  A正常価格    https://youtu.be/oJEQ_4fkyds

    B限定価格    https://youtu.be/OwvT5dXGhWA

   C特定価格    https://youtu.be/YirOBhlZFEU

    D早期売却価格 https://youtu.be/T6RCn7kWIVI

    今回は限定価格の説明を致します。

  【目次】

     00:00 ①隣接地Bの購入のケース

     01:20 ②借地権者が底地を取得して更地にするケース

     02:17 ③ 限定価格の考え方

     02:47 ご案内

   不動産鑑定士の入村です。

     限定価格についてご説明します。

    ①隣接地Bの購入のケース

  私が隣の土地のB地を購入するケースを想定して下さい。

  私の持っているA地は道路と接する面が短くて、かつ、土地の形がでこぼこしており使い勝手が悪い土地です。

 隣のB地を買って1つの土地(C地)にすると正方形の土地になりまして、道路と接する面が8m位取れるという前提で考えてください。

 その隣のB地を他の第三者が買うケースを想定して下さい。他の第三者が買うよりも私が隣のB地を買うことのメリットはかなり大きい。つまり増分価値という考え方をしますが、その増分価値を(第三者の購入価格に)上乗せした分を隣の土地の価格として評価するのが限定価格という評価になります。

 【私が購入する隣のB地について 】

  第三者の購入価格(正常価格)+ 増分価値(メリット) = 私の購入価格(限定価格)

  ②借地権者が底地を取得して更地にするケース 01:20

 私が(土地を)借地をしている借地権者です。

  土地である底地をまとめて(購入して)更地にしたいと思いました。借地権が付いている土地を底地と言いますが、底地は借地権が付いているために(第三者に対する)市場性があまりなくて取引されても価値が低いものです。

 一方、借地権者の私が(底地を)買うことによって(価値の高い)更地にできます。その更地化できることで価値が大幅にアップする増分価値を考えると(第三者に対する)底地の価格に増分の価値を加算して買っても経済合理性が成り立つ価格のため、不動産の限定価格の評価ができることになります。

【借地権者の私が購入する底地について 】

  第三者の購入価格(正常価格)+ 増分価値(メリット) = 私の購入価格(限定価格)

 ③限定価格の考え方 02:17

 この様に相対的な関係で増分価値を乗せて正常価格に増分価値を足すという考え方をして価格(鑑定評価額)を決定するのが限定価格の評価になります。

  なお、限定価格を求めた場合にも、そのA地とB地のそれぞれの正常価格を求めて、正常価格を併記することが鑑定評価基準の規定となっています。

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