収益物件の価格、評価の仕方とは?

09/04/20 05:52:午後



▷本日のテーマと内容: 「収益物件の価格、評価の仕方とは?」

【目次】
 00:00 スタートー収益物件評価でメインの収益還元法
 00:55 総収益の査定
 01:23 総費用の査定
 01:44 還元利回りの査定~収益価格試算~鑑定評価額の決定
 02:27 ご案内  

 不動産鑑定士の入村です。

 収益物件の価格評価ですが、1番メインになる評価の考え方が「収益性」という考え方になります。その不動産をどれだけ利用して収益を上げるか?という視点がこの収益性と言う考え方になってきます。具体的には収益還元法という不動産の鑑定評価の手法を適用して求めていくことになります。  まず、総収益を求めて総収益から総費用を引くと純収益が求められます。その純収益を利回り、不動産鑑定の還元利回りという利回りで還元し(割り返し)て収益価格を評価をします。  

 総収益の査定に当たっては家賃の査定、敷金・礼金・更新料を考慮して全体的な総収益を査定致します。この辺の収益は収益物件であれば、駅からの距離だったり、築年だったり、建物と土地のその収益に当たる競争力の程度も十分に加味して検討致します。

 費用については維持管理にいくら払っているのか?都市計画税、固定資産税の支出、掛けている損害保険料の費用項目、修繕費の検討などの費用項目を合算して総費用を査定します。  総収益から総費用を控除し、純収益を求めて、この利回りになる何%と言う、6%~8%と言うイメージを皆さんお持ちかもしれませんが、これも周りの不動産が何%位の利回りで取引されているか?と言う利回りのデータを検証して、(還元)利回りを確定致します。その(還元)利回りを使い、純収益を利回りで還元して(割って)収益価格を求めて行くことになり、その求められた収益価格を中心に鑑定評価額を決定するのが、標準的なプロセスになっています。

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