入村不動産鑑定 – 【初回相談料無料!】 東京を中心として弁護士、税理士その他士業に対する独立系不動産鑑定士として業界のトップクラスの対応件数をもつ。

入村不動産鑑定は武蔵野市、三鷹市、多摩地域、東京を中心として全国において相続を中心に、不動産売買や賃貸、特殊不動産などの評価を600件、相談件数を含めると1000件以上の対応実績があります。

初回相談無料 0422-26-5143 受付時間9:30~18:30(土・日・祝日除く)
お気軽にお問い合わせください。初回相談無料 0422-26-5143 受付時間9:30~18:30(土・日・祝日除く)
メールでのお問い合わせ
入村 匡哉
私が代表の入村です。
不動産相談サポートはすべて
お任せください!
セミナー情報
会員登録
不動産相続
ブログ
入村不動産鑑定士 公式Facebook
提携サービス
   
 

よくある質問


Q不動産鑑定評価書と価格査定書の違いは?

A 不動産価値判断に関する資料として不動産屋さんや不動産会社(不動産鑑定業以外の業者)が主に無料で発行する「価格査定書」が多くあります。

 「価格査定書」と「不動産鑑定評価書」の違いや不動産屋さんや不動産会社(不動産鑑定業以外の業者)が「不動産鑑定評価書」を発行できるのか?というご質問をよく受けますので、お答えします。

 不動産鑑定士が不動産鑑定を行ったときに所属する不動産鑑定業者が発行するものが、「不動産鑑定評価書」です。「不動産鑑定評価書」は、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて発行されるもので、同法第36条では、不動産鑑定士(補)以外の者は、不動産鑑定を行ってはならないことになっています。

 一方、不動産屋さん等の宅建業者等も不動産の価格査定を行っていますが、この「価格査定書」は、任意のもので、法律に基づくものではありません。 まず、不動産鑑定評価書は不動産屋さんは発行できません。

 「価格査定書」は不動産を売りたい、買いたい等の場合は当事者の参考にはなります。売買事例価格に基づきのみ簡易に査定しているものが多く、結論を主に重視する場合には有効性が認められる書類です。

 現物出資等の法令上の要請や和解や裁判等の適正な価格等求める場合、同族会社や同族間の売買、相続不動産の税務上の適正価格等を求める場合、官公庁に提出する場合等の価格等の結論のほか決定理由の根拠が重要視される場合には、不動産の市場分析や多方面からの検討、価格試算が行われている「不動産鑑定評価書」を活用されることをお勧めします。

Q同じ不動産でも不動産鑑定士によって評価額は変わるのですか?

A不動産鑑定評価基準によれば、不動産鑑定評価とは「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見である(不動産鑑定評価基準第1章第3節)」とあります。

 まず、価格時点(過去・現在・将来)、依頼目的(早期売却目的等)、評価条件(建物が存するが更地として等)等の条件如何により価格が大きく左右されます。

 次に、同一の不動産について前記条件を同一にして複数の不動産鑑定士に依頼した場合でも、それぞれの鑑定士の入手資料の差異、その時点における不動産需給動向の捉え方、その地域への精通度、地域や市場の将来動向の判断、対象不動産の有する個別性競争力の判断や収益性の分析及び予測等、複数の鑑定評価手法の価格アプローチの中でどの手法の価格を重視して鑑定評価額を決定するかによって、評価額に差が生じます。

 このように「判断・意見」が多く介在して、鑑定評価額を求めるため、経験度も非常に重要です。 よって、不動産鑑定士によって評価額に差異が生じることは一般的ですが、不動産鑑定評価基準に基づいて評価している場合には方向性がある程度揃っていることから、評価額の開差は一定の範囲に収まる傾向があります。

 但し評価対象の種別・類型、規模、特殊案件についてはその開差は大きくなることがあることにご留意下さい。

Q同じ不動産でも、不動産鑑定士によって評価額は変わるのであれば、相見積のように複数の鑑定士さんに評価をしてもらい、一番都合の良い評価額を提示した不動産鑑定士に依頼するということはできますか?

A 同じ物件資料を複数の鑑定業者に提供し、報酬見積(相見積)を取得することは日常、行われています。また、その際に評価概算額の試算まで対応している不動産鑑定業者は多いので、複数の評価概算額の情報を集め、検討の上、鑑定依頼することは実質的には可能です。

 私は複数の鑑定業者に依頼者がコンタクトを取ることは悪いこととは思っていません。お客様が自らサービスを選ぶのですから・・。その過程で鑑定業者や不動産鑑定士の力量がわかることもあります。

 但し、価格査定等ではなく、特に重要又は特殊な物件の正式鑑定等の場合はご依頼は、都合の良い価格という視点だけでなく、その不動産鑑定士又は不動産鑑定業者の業務内容や信頼度、鑑定評価書の内容(判断根拠や理論構成がしっかりしたもの・お見積り時に評価書サンプルを開示してもらうのも手です。)も総合的に判断して、ご依頼先を決定されることをオススメします。

 結論の数字だけが都合の良い評価額であっても、鑑定評価書の内容が薄い場合、その評価額の信頼性が担保できなくなり、返って、依頼者の都合が悪くなるケースもあると考えられるからです。

 上記の回答には賛否両論があると思いますが、私の私見として述べさせていただきました。 

Q土地家屋調査士と不動産鑑定士の違いについて教えてください(不動産鑑定士は測量と登記等を業務として行なうのか?)。

A 土地家屋調査士との不動産鑑定士の資格はその名称から類似性高い印象ですが、その業務は全く異なります。 

Ⅰ土地家屋調査士の業務:「不動産の物理的現況」判断に基づく業務

①不動産表示の登記について必要な土地と家屋に関する調査と測量、②不動産表示の登記について、申請手続や審査請求の手続代理、不動産表示の登記の申請手続と審査請求の手続について法務局等に提出し提供する書類等の作成が土地家屋調査士の主な業務です。また、③土地の筆界を原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続の代理や相談業務なども行います。

「不動産表示登記」についての「土地と家屋に関する調査と測量」「申請手続とこれに伴書類等の作成」が具体的な業務のキーワードです。 

Ⅱ不動産鑑定士の業務:「不動産の財産的価値」判断に基づく業務

 一般経済の状況、地域の環境条件や不動産個別の条件(形状・規模・容積率等)を考慮して「不動産の最も妥当な有効利用(最有効使用)」を判定し、最有効使用に基づいた 適正な不動産の市場価値を試算し、評価額(=価格又は賃料)」を求めます。

 Ⅲまとめと回答

 おおまかには、不動産鑑定士は「不動産の財産的価値」の判断に重点を置いていて、土地家屋調査士は「不動産の物理的現況」の判断に重点を置いていると言うことができます。

 そのため、同じような仕事をしているように見えますが、具体的な業務も異なり、実際にはそれぞれが業務上関わることはありません

 したがって、不動産鑑定士は測量や登記等の成果物を「不動産の財産的価値」の判断材料としても、作成業務は行ないません。

 

Q相談前に何か準備しておくことはありますか?

A 初回ご相談時までに①対象不動産の所在が分かる地図(間に合わなれば住所をご教示ください。)②土地・建物の全部事項証明書(登記簿)③公図等の書類をご用意いただけますと幸いです。

Q不動産鑑定に必要な書類を教えてください

A ①土地・建物の全部事項証明書(登記簿)②固定資産税及び都市計画税税額通知書、賃貸用不動産の場合にはこの他に③土地又は建物の賃貸借契約書やレントロールが特に必要な資料を優先して、次に下記リンク先の鑑定必要資料一覧表記載資料をご用意していただけますと幸いです。

鑑定必要資料一覧表はこちらをクリックください!

Q鑑定報酬等はどのくらいかかりますか?

A 下記リンク先のサービス一覧表の基本報酬をご参照ください。実際の鑑定報酬等は①基本報酬に経費と消費税を加算して個別に無料お見積りをします。特殊な物件については個別に見積りをします。お見積は郵送・メール・FAX等にて対応致します。

サービス一覧表はこちらをクリック!

Q経費にはどのようなものがありますか?

A 交通費や各種資料取得費用(登記簿や公図等の法務局関連資料・道路台帳や建築計画概要書等の役所関連費用・取引事例や賃貸事例入手費用)が基本的な費用です。東京圏以外の地方圏においてはレンタカーに関する費用や宿泊費を要する場合があり、取引事例や賃貸事例入手については地域の不動産鑑定士協会や提携不動産鑑定士を通じて行うため、費用は割高になります。

Q報酬支払い方法とそのタイミングを教えてください。

A 原則として一括払いの銀行振込(振込手数料はお客様負担でお願いしてます)とさせていただいています。その他をご希望の場合にはご相談ください。

 成果品納品又はサービス終了の月に御請求、翌月末日までに御支払い下さい。

 

 なお、ご依頼の性質上、一部手付金をお願いすることもあります。

 

 

Q鑑定にはどのくらいの期間がかかりますか?

A 納期に関しては、概ね下のとおりとなります。

●不動産鑑定については1件につき、資料受領及び現地調査後約7~10日程度•広大地判定・市街地山林判定については1件につき、現地調査後約14日程度

●お急ぎの場合はご相談の上、特急対応が可能な場合があります。

 物件所在地や物件数等により変わりますので、詳細はご相談下さい。

Q鑑定ができない場合はありますか?

A 対象不動産の現地確認や資料収集が困難な場合、取引事例等の資料収集が困難な場合等にはお引き受けできないケースがあります。

Q鑑定後に売却の相談に乗っていただけますか?

A 良くご相談を受け、対応させていただいてます。信頼できるパートナーをご紹介します。

Q不動産評価額や査定額の賞味期限(有効期限)はあるのか? 

A 日常業務で相談不動産の過去の不動産業者の査定書や不動産鑑定評価書を目にすることが多くなっています。ご経験のある方も多いのではないでしょうか?
 
 質問や判断の多いトピックですが、実は法律的には特に有効期限は設けられていません。
 
 しかし、実務上は、「あります!」
 
 不動産価格は景気の動向、地域性やマーケットの変化を反映して常に変動することはお分かりのことと思います。
 
 不動産評価や査定に際しては、この価格の変動の過程の中である評価の基準日(例えば平成25年●月▲日時点)を設けて評価する必要があります。この日を不動産評価では価格時点といいます。
 価格時点は通常過去の時点となり、時間は経過しますので現在と価格時点の間隔はどんどん開いていきます。
 
 ではその賞味期限(有効期限)はどのように考えてゆけば良いのでしょうか?
 
 その期間の長短は景気の変動等に伴う不動産価格変動の大きさによってまず、左右されると思われます。 
 つまり、価格変動が激しい時には有効期間は短めに見る必要があり、一方、価格変動が比較的安定しているときは有効期間は長めにみる必要ありと考えられます。
 
 では実務上はどうみるているのか?
 
 リサーチの結果、大きな価格変動がなければ「1年以内」と判断し、大きな価格変動があるときには「6ヶ月」「3ヶ月」と見ているケースが多くなっているようです。
 これらの期間を超える場合には不動産の再評価や再査定が望ましいと思いますが、1年以内の大きな変動の場合にはこれらより軽微な時点修正を行なって判断するのが妥当と判断されます。
 
 いずれにしろ、不安がある場合には不動産の専門家や不動産鑑定士にご相談をされるのが望ましいと考えられます。
 

Q土地取引価格は相続税路線価を乖離すると問題があるのか?

 Q:先日、相続で父の所有していた土地(地目:宅地)を譲り受けました。その際に相続税の算定のために路線価で土地価格を計算したら、40坪で20万円/坪・総額800万円でした。そんなに不便な場所ではないので、もう少し価値はあると思っていたのですが、例えばこの土地を40坪で30万円/坪・総額1,200万円で売るとすると、何か法律的に問題などはあるのでしょうか?

 

A:相続税の路線価は、あくまで相続税算定を目的とする財産評価の根拠価格で、取引目的の売り手と買い手の需給動向を反映した売買市場の第三者間の取引価格とは性格が異なります。

 

 第三者間の売買当事者同士の交渉で決定される売買価格が路線価と乖離した価格水準で決定されたとしても、市場原理に基づき双方合意に基づき契約を交わされるのであれば、法律的には特に問題はございません。

 

 但し、親子、兄弟等利害関係のある当事者間取引の場合は取引価格水準が路線価との乖離は贈与・利益操作等の意図がないか税務上、指摘を受ける可能性がありますので、取引価格設定に際しては十分な注意が必要です。

 

後者の親子、兄弟等利害関係のある当事者間取引の場合の適正取引価格の設定には不動産鑑定評価による鑑定評価額の活用が有効です。客観的で実証的な判断材料として強力な武器となります。 

Q建物のみの鑑定評価は可能か?

Q:裁判で財産分与について争い中です。私名義の土地に弟名義の建物が立っていて、建物の名義をわたしに変えようと思っています。が、弟の言い分としては、建物の評価額分をもらいたいというものです。建物のみの価格を評価していただく事はできるのでしょうか?

 

A:企業会計や税務上の建物価格把握の必要性や財産分与、建物買取に伴う建物のみの鑑定評価の実績(戸建住宅・共同住宅・学校校舎・事務所ビル等)が多くあります。基本的に対応可能です。

 

 ケースによっては建築費算出や経済的残存耐用年数の判断において、提携している一級建築士の判断も活用させていただきます。