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不動産相続について

 高齢化社会の進行に伴い相続問題は社会全体の中でより頻繁に起きる身近な問題になってきており、将来予想される税制改正や相続における公平性及び適正な時価評価の観点から不動産評価の重要性が大きくなって来ています。相続の様々な局面にて不動産鑑定評価等が活用できます。

▲相続事前対策における不動産評価等の活用

 ●相続事前対策としての不動産の価格調査

 相続税対策(納税・節税、不動産の有効利用・分割・売却等)を行うためには、まず、将来の被相続人の所有資産の全体像とその価格を把握する必要があります。特に不動産は属する用途的地域、土地の画地条件等によって、不動産の市場価値が異なるため、評価はプロにお任せください。

 ●特殊な不動産の生前譲渡

 相続発生後の相続税評価 VS 鑑定評価 を避ける。売却の方が用意で不用意な課税を回避できる。①無道路地②著しく不整形の土地③広大地判定が微妙な土地④空室率が高い賃貸用不動産を所得税と法人税(時価の算定基準無し)課税の場面で鑑定を活用して適正価格で譲渡する。 

 ●同族会社法人への不動産譲渡

 所得税率>法人税率の関係の利用、低額譲渡(時価の2分の1未満の譲渡は時価譲渡とみなされる)を回避するために鑑定の適正価格で移転。

 ●「固定資産の交換特例」で親族間の財産整理

  AとBの土地建物所有がクロスするケース

<要件>

①譲渡資産と取得資産の所有期間が共に1年以上

②相手方が交換のために取得したものでないこと

③同一用途・同一種類(土地と土地・建物と建物)

④交換資産の時価の差額がいずれか高い方の20%以内

⇒交換差額のみに課税され、その他の部分は課税の繰り延べがなされる。

客観性を担保するため鑑定活用

▼相続初生後における不動産評価等の活用

 ●相続財産の遺産分割に伴う財産評価
 遺産分割とは被相続人の財産を、各相続人もしくは新たな共有関係に移行させる手続のことです。各相続人は異なる不動産価値感を有しています。相続税路線価に基づく評価は不動産の個別性を反映させにくく、不動産業者の査定評価では立場によって恣意性が介入する恐れがあり、これらの財産評価額では公平な遺産分割を行うことは難しくなっています。相続人間で同意の上、鑑定評価をすることによって、相続人全員にとって納得がいく公平な遺産分割が実現できます。
 ●相続財産の遺留分請求に伴う財産評価

 遺留分とは、相続人に保証された最低限の相続分をいいます。被相続人が遺言書を作成し、法定相続分と異なる財産の分配が可能となる場合でも、法律上、一定割合の相続が認められています。 遺留分は相続人が侵害額を請求(遺留分減殺請求)する必要があります。

 各相続人は異なる不動産価値感を有しています。相続税路線価に基づく評価は不動産の個別性を反映させにくく、不動産業者の査定評価では立場によって恣意性が介入する恐れがあり、これらの財産評価額では公平な財産評価を行うことは難しくなっています。鑑定評価によって公平な財産評価が実現できます。

 ●相続財産の時価評価

 相続税における不動産評価額には大きく分けて①財産評価基準(路線価)と通達に基づく時価評価と②鑑定に基づく時価評価があります。両方の時価を試算して、試算額を比べてみて低い時価を採用できます。地方都市の不動産、崖地を含んだり、土地の形状が特殊であったり、無道路地、土壌汚染地、別荘地やリゾートマンションであったり、賃貸用不動産の場合には市場性を反映して鑑定の時価が安くなるケースもあり、鑑定評価により節税することが可能となります。

 ▼広大地判定

 広大地とは、規模が大きく、経済的に最も合理的(最有効使用)であると認められる開発行為が、「戸建て分譲用地」と判定され、かつ経済的に最も合理的に戸建て住宅の分譲を行った場合に「潰れ地」(開発道路等)が必要な土地です。この広大地に該当すると大幅な相続税の減額を受け、節税することができます。ご相談の土地がこの広大地に該当するか否かを判定します。

●相続不動産の特殊な減額要因の判断に必須なリスク評価(土壌汚染・アスベスト・建物診断・​耐震性)